PGA complet

UB

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Publication JOPF (LEXPOL)

Plan Général d’Aménagement : PGA de la Commune de FAKARAVA

TITRE II - DISPOSITIONS APPLICABLES À CHAQUE ZONE

UB              Zone urbanisée

Caractère de la zone

La zone urbanisée constructible UB, située dans la zone de transition de la Réserve de biosphère de la commune de Fakarava, correspond à l’emplacement des villages et de leurs abords. Elle est destinée à recevoir des habitations, des équipements et installations commerciales, culturelles et touristiques.

Les constructions doivent respecter des prescriptions architecturales et environnementales.

Article UB.1 :  Types d'occupation et d'utilisation du sol admis.

Sont admises, sous réserve des conditions fixées aux articles suivants, les opérations répondant au caractère de la zone, c'est à dire :

1        les constructions de toute nature, sous réserve des interdictions mentionnées à l'article UB.2,

2        l’ouverture de carrière et l’exploitation de matériaux autorisés par l’autorité compétente ;

3        l'affouillement et l'exhaussement du sol ne sont admis que s'ils contribuent à l'amélioration de l'environnement et de l'aspect paysager ou à la protection contre les risques naturels ;

4        les installations classées compatibles avec l'environnement général de la zone ;

5        l'élevage de deux porcs de plus de 30 kilogramme en respectant une distance de 15 mètres par rapport aux limites de propriété et aux locaux d'habitation ;

6        la possession de deux ruches par unité de surface de 500 mètres².

Article UB.2 :  Types d'occupation et d'utilisation du sol interdit.

Sont interdites les utilisations et occupations du sol non visées à l'article UB.1 ou ne répondant pas au caractère de la zone, ainsi que :

1        le dépôt de déchets sauf ceux autorisés dans le cadre d’un schéma de collecte ;

2        les constructions ou installations qui, par leur nature, leur nuisance, leur importance ou leur aspect, porteraient atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales avec le caractère urbain environnant,

3        l’élevage, même avec un nombre réduit d’animaux, sauf les cas prévus à l'article UB.1.

Article UB.3 :  Accès et voirie.

Accès 

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fond voisin.

Les accès doivent présenter des caractéristiques techniques permettant une bonne desserte des parcelles et des constructions tant par les piétons que par les engins de lutte contre l'incendie et autres moyens de secours, les véhicules de service tels que ceux assurant les transports scolaires et la collecte des ordures ménagères.

Voiries 

Toutes les voies sont aménagées en une bande de roulement unique pour permettre la circulation des véhicules, des vélos et des piétons. Ce principe traditionnel des Tuamotu est conservé étant donné qu’il ne pose pas de problème de sécurité, (compte tenu du nombre réduit de véhicules et des très faibles vitesses) et garantit la préservation authentique des paysages.

L’emprise réservée pour la voirie principale est de :

- 6 mètres pour l’atoll Raraka,

- 8 mètres pour les atolls de Kauehi, de Aratika et de Niau,

- 12 mètres pour l’atoll de Fakarava.

L’emprise pour la voirie secondaire est de :

- 6 mètres pour les atolls de Niau et de Aratika,

- 8 mètres pour l’atoll de Kauehi et de Fakarava.

Les autres voies doivent avoir une emprise de 6 m minimum.

Les accès à la mer doivent avoir une emprise de 3 m minimum.

La nature du revêtement routier doit être compatible avec l'usage et la fréquence du trafic.

Article UB.4 :  Desserte par les réseaux.

Le raccordement aux réseaux publics est obligatoire lorsqu'ils existent.

Alimentation en eau :

A défaut de réseau collectif, toute construction à usage d'habitation ou d'activités doit être dotée d’un système d'alimentation en eau par recueil d’eau de pluie, de désalinisation  ou autres dispositifs.

L’eau est stockée dans des citernes étanches et fermées, aérées, protégées contre l’intrusion des insectes et des rongeurs dotées d’un dispositif permettant l’évacuation des premières eaux de lavage des toitures.

L’eau des puits non traitée ne peut être utilisée ni pour la consommation humaine ni pour l’hygiène corporelle mais exclusivement pour l’alimentation des chasses d’eau et l’arrosage.

Assainissement :

Les constructions ou installations doivent comporter un dispositif d'assainissement, individuel ou collectif, suffisant à la construction ou à l'installation et conforme aux règles en vigueur.

L'évacuation d'eaux usées non traitées dans le lagon ou des fossés est interdite.

Electricité et télécommunications :

L'ensemble des réseaux de distribution et de transport d'énergie ou de télécommunication est conçu le long des voies de desserte des quartiers dans les emprises réservées à cet effet.

Dans les atolls de Fakarava, Aratika, Niau et Kauehi, les lignes électriques et de télécommunication devront être enterrées. Les réseaux aériens déjà implantés sont progressivement enterrés.

Article UB.5 :  Caractéristiques des terrains.

Pour être constructible, tout terrain doit respecter l'ensemble des conditions suivantes :

-          avoir une superficie minimale de 500 m²,

-          présenter une façade, donnant sur une voie publique ou privée, d'une largeur minimum de 5,00 mètres,

-          permettre l'inscription d'un cercle de 15 mètres de diamètre à l'intérieur de ses limites.

Les terrains issus d'un morcellement antérieur au PGA de 2007 sont constructibles.

Article UB.6 :  Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.

Les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à 5 mètres de l'alignement des voies actuelles ou futures ou des emprises publiques, en tenant compte des emprises réservées pour l’élargissement des voies définies à l’article UB.3.

Cette disposition ne s’applique pas aux constructions nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

Néanmoins, lorsque la configuration du parcellaire rend impossible l’implantation demandée, une distance inférieure peut être admise, sans toutefois être inférieure à 3,00 m. Cette disposition fera l’objet d’un avis motivé du maire.

En bordure du littoral, les constructions doivent respecter, coté océan un recul de 30,00 mètres minimum à partir de la première ligne de végétation, et de 10,00 mètres minimum côté lagon et le long des passes et hoa, par rapport à la ligne des plus hautes eaux.

Article UB.7 : Implantation par rapport aux limites séparatives

Les constructions doivent respecter un recul par rapport aux limites séparatives de 3 mètres minimum.

Article UB.8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.

Les façades ou parties de façade des surfaces construites en vis-à-vis sur un même terrain, lorsqu'elles comportent des vues directes principales, doivent être édifiées de telle manière que la distance entre les deux façades, au point le plus proche, soit au moins égale à 4 mètres.

En matière de lutte contre l’incendie une distance minimale devra être laissée en fonction de la nature des établissements et des matériaux de construction.

Article UB.9 : Emprise au sol.

L'emprise au sol des constructions de toute nature, mesurée au niveau de l'enveloppe extérieure formée par les éléments porteurs de la construction ne peut excéder 40 % de la superficie du terrain.

En cas de débord de toiture ou porte-à-faux de plus de 1,50 m, la surface construite comprendra la projection verticale sur le sol de ces éléments diminuée de 1,50 m (zone franche).

 

 

 

 

 

 

Article UB.10 : Hauteur des constructions.

La hauteur des constructions est limitée à un rez-de-chaussée et un étage (R+1)

Compte tenu des risques d’inondation, la hauteur sous plancher minimum est de 1,50 m par rapport au niveau du terrain naturel. Dans la mesure du possible, il est recommandé de construire à la cote de référence de + 3 m par rapport au niveau de la mer.

La hauteur maximale des constructions nouvelles ne peut excéder dix (10) mètres. Cette hauteur absolue est la différence de niveau entre le point le plus haut de cette construction et le niveau du sol naturel correspondant.

Certaines constructions à caractère technique ou monumental, comme les équipements publics ou cultuels, peuvent passer outre à ces recommandations de hauteur lorsque leurs caractéristiques l’imposent. Cette disposition fera l’objet d’un avis motivé du Maire.

Article UB.11 : Aspect extérieur.

Par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, les constructions ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages naturels ou urbains. Toute architecture étrangère à la région est interdite.

Les constructions annexes telles que garages, remises, abris…, seront réalisées avec des matériaux et un choix de coloris faisant un ensemble cohérent et harmonieux avec le bâtiment principal.

Façades :

Les teintes des façades devront être choisies dans les palettes traditionnelles en harmonie avec les bâtiments voisins et le paysage environnant.

Sont interdits, les murs en parpaings non enduits et les revêtements en enduit de ciment gris ni peints ni teints.

Les matériaux apparents en façade doivent être choisi de telle sorte que leur mise en oeuvre permette de leur conserver, de façon permanente, un aspect satisfaisant.

Ouvrages en saillie :

Des éléments tels que bandeau décoratif, auvent, protection solaire, balcon, bow-window, autres accessoires de façade peuvent être installés en saillie. La saillie est limitée à 1,50 m.

Les constructions à usage de bureaux ou de commerces ou de locaux devant être climatisés doivent prévoir l'emplacement des appareils de climatisation, afin que ces appareils et leurs dispositifs de raccordement disposent d'une place suffisante et soient masquées à la vue.

Clôtures :

Les clôtures sur voies doivent être conçues et traitées avec simplicité avec une hauteur maximale de 1,80 m et avec un éventuel soubassement de 0,70 m maximum de hauteur. Les murs pleins, les clôtures en tôles de récupération et les clôtures en barbelés sont interdits.

En limite de voie publique ou privée, ou d'emprises publiques, ces clôtures devront être implantées à une distance minimale de 0.50 m de la limite de propriété ou, s’il existe, du futur alignement de la voie publique défini par l’emprise réservée (article UB.3). L'espace laissé libre devra être planté de végétaux.

 

Article UB.12 : Stationnement des véhicules.

Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors de l'emprise normale des voies publiques ou privées. Le nombre de places de stationnement, pour les voitures comme pour les vélos, doit correspondre aux besoins des occupations ou utilisations du sol.

Pour les commerces, un minimum de quatre places de stationnement est à aménager.

Si la nature du projet le rend nécessaire, des emplacements de stationnement ou d'arrêt pour les transports en commun ou transport scolaire sont imposés.

La conception des aires de stationnement doit intégrer la mise en place d'arbres à hautes tiges pouvant assurer un ombrage naturel des véhicules.

Les aires de chargement et de déchargement doivent être assurées en dehors des voies ouvertes à la circulation publique.

Les dimensions minimales d'une place sont pour un véhicule de  2,50 m x 5,00 et celle des deux roues de 1,00 x 2,00 m.

Article UB.13 : Espaces libres et plantations.

Les aménagements des espaces libres et les plantations doivent être adaptés au caractère traditionnel des villages des Tuamotu.

Espaces libres :

Les espaces libres autour des constructions doivent faire l'objet de traitement de qualité comportant des surfaces ombragées.

Plantations :

Un arbre fruitier doit être planté par logement.

Lors de la construction de bâtiments recevant du public, au minimum un arbre à haute tige d’essence locale doit être planté pour assurer un ombrage naturel, sauf si de gros arbres existent déjà sur le terrain.

Les installations techniques doivent être dissimulées par des haies végétales.

Les plantations d’alignement et les arbres remarquables isolés situés dans les espaces publics sont conservés ou en cas d’impossibilité majeure, sont remplacés par des arbres à hautes tiges d’essence locale.

Aires de jeux :

Dans le cadre de la réalisation de lotissement à usage d’habitations ou de groupement d’habitations, des aires de jeux ou de loisirs au profit notamment des enfants et adolescents doivent être réalisées à proximité.

Article UB.14 : Enseignes et panneaux publicitaires dans la commune.

Compte tenu du cadre particulier de la réserve de biosphère de la commune de Fakarava, l'installation des panneaux publicitaires ou d’enseignes en bordure des voies ou des espaces publics est interdite. Elle n’est autorisée que dans propriétés où se trouve une activité commerciale. Dans ce cas, leur mise en place ne doit pas gêner la visibilité et est soumise à l'agrément préalable de l’autorité communale.

Article UB.15 : Performance énergétique et environnementale

Dans le cadre des objectifs de développement durable de la réserve de biosphère, les constructions doivent respecter les principes de l’architecture bioclimatique adaptée au Tuamotu. Ces principes sont décrits dans le cahier des recommandations architecturales et environnementales.

Article UB.16  : Collecte des ordures et déchets.

Pour toute construction destinée à la restauration et autres établissements où la part de déchets putrescibles est significative, l’aménagement de locaux de stockage est obligatoire.